Новые территории – имущество как норма ответственности

Принят ряд постановлений правительства, которые регламентируют обращение имущества на территории новых субъектов РФ. Однако понятный и безотказный методологический механизм распределения имущества сформирован буквально месяц назад.

Правоприменительная практика по нему находится в процессе формирования. Что вызывает ожидаемые трудности в ведении бизнеса и осуществлении инвестиций. Права на торговые объекты, заводы, земли и иное коммерческое имущество на этом отрезке экономической истории пока являются нечеткими. Но это ненадолго.

Своеобразным единым окном, призванным решать эти проблемы является Фонд развития территорий (ФРТ). Полномочия фонда определены Правительством РФ.

Детально обсудить работу новой системы имущественного права в четырех субъектах можно будет на XVIII Всероссийском Форуме-выставке «ГОСЗАКАЗ» 19-21 апреля в Сколково. Продукция и промышленный потенциал Новороссии является одной из ключевых тем в деловой повестке и в экспозиции мероприятия. Не пропустите. Форум станет крупнейшим событием, посвященным бизнесу Донбасса с момента начала СВО.

Важно! Механизм аренды – выбран приоритетным и единственным механизмом национализации и распределения имущества в ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областях. Под его действие подпадает вся индустриальная и любая торговая недвижимость новых субъектов. В том числе предприятия и земельные участки под ними, объекты для складского хранения и размещения офисов, торговые центры, магазины, общепит…

Механизм присвоения прав собственности

Заявитель-арендатор должен подать заявку в ФРТ, прилагаются дополнительные документы: например, Бизнес-план с указанием четырех показателей эффективности. 1) Это объем инвестиций в основной капитал, 2) среднесписочная численность работников, 3) объем товарооборота в денежных и натуральных показателях, 4) налогооблагаемая база по налогу на прибыль. Затем Фонд проводит оценку представленных материалов и направляет в Минстрой на одобрение. В результате арендатор получает приоритетное право выкупа объекта в собственность.

Характерный момент – что по указанным критериям заявитель берет на себя определенную ответственность и обязательства. А Фонд развития территорий будет контролировать их исполнение.

• Речь идет, в том числе о восстановлении объектов, модернизации технологического оборудования (с целью сохранения или увеличения объемов производства, и даже повышения качества выпускаемой продукции, и освоение новых видов продукции). В качестве инвестиций Фондом не будут учитываться затраты на осуществление текущей деятельности (закупка сырья, материалов, текущий ремонт выплата зарплаты и т.п. ).

Предусмотрены льготные режимы арендной платы. Если объект был только что принят во внешнее управление в виде аренды – арендная плата не взимается. По отношению к объектам торгового сектора или складских помещений, со второго года  и далее взимается 4% от выручки без НДС.

Арендатор обязан провести инвентаризацию имущества, кадастровые работы.

В случае невыполнения ключевых показателей эффективности или искажения данных отчетности ФНС Фонд имеет право на расторжение договора аренды имущества.

Арендатор обладает преимущественным правом выкупа имущества. После истечения одного года со дня заключения договора можно заявить о досрочном выкупе переданного в аренду актива. В таком случае, при принятии решения Фонд будет ориентироваться на своевременное выполнение ключевых критериев эффективности.

Важно! Выкупная цена имущества учитывает понесенные арендатором расходы, в том числе произведенные выплаты в виде аренды, а также суммы, вложенные в форме инвестиций.

На сегодняшний день все основные документы, регулирующие вопросы передачи собственности, уже приняты правительством. До всех субъектов РФ были доведены новые условия. От Луганской Народной Республики в ФРТ уже поступило несколько заявок.

Возникает резонный вопрос, если «аренда» – это юридический фарватер развития экономики Новороссии, то что делать предприятиям, которые уже находятся во внешнем управлении?

Руководитель Управления имуществом Фонда развития Территорий Руслан Баратов:

– Рабочей группой Фонда развития территорий в отношение таких предприятий принято решение – об их передаче в аренду!

Таким образом, все управляющие производств, а также объектов торговой сети в Луганской, Донецкой народных республиках, Запорожской и Херсонской областях должны пройти процедуру перерегистрации своих имущественных прав через ФРТ.  Фонд назначит арендную плату, определит KPI. В правительстве подчеркивают, что это не перераспределение собственности, а техническая процедура. После которой, однако, в новых субъектах РФ будет гораздо больше порядка, а у государства будет мощный кнут и пряник, позволяющий стимулировать развитие основных производственных активов.

Трудности реализации

Новая норма аренды охватывает в том числе и те предприятия, которые уже находятся во внешнем управлении, и в которые давно вкладываются инвесторы.

Есть перечень предприятий, которые по решению военно-гражданских администраций новых субъектов РФ, ранее были переданы во внешнее управление тем или иным хозяйствующим субъектам. В соответствии с новым порядком эти управляющие должны пройти перерегистрацию в ФРТ. При этом, все ранее произведенные затраты, связанные с инвестициями в восстановление, обновление производства и т.д. будут учтены Фондом.

– В Форме бизнес-плана для органов внешнего управления предусмотрен раздел, где они перечисляют все понесенные расходы. Мы их зачтем, – поясняет Руслан Баратов. – В том числе и в тот момент, когда будет производиться выкуп актива. Подчеркну, что у нас достаточно простые требования. Ничего невыполнимого в них нет.

По сути, выбранный сценарий экономического развития новых территорий является алгоритмом национализации имущества и его возвращения в правовой оборот. Дело в том, что с ранее выбранной формой внешнего управления возникает коллизия на уровне международного права. Имущество, находящееся в таком статусе, обладает первоначальным собственником, который зачастую не является резидентом Российской Федерации, и сидит (в условной Европе или где-то на территории, временно принадлежащей Украине). Чтобы разрубить этот гордиев узел – собственность сначала необходимо передать в собственность Российской Федерации, а затем Фонд на полном законном основании – может передать это имущество в аренду российским резидентам с последующим выкупом. Механизм позволяет узаконить отношения, которые уже сложились. Это форма национализации и вовлечения в гражданский правовой оборот.

В доверительном управлении на новых территориях находится обширный пласт разнообразного имущества. Главам новых территорий направлены соответствующие письма о его национализации и передаче в российскую юрисдикцию.

С точки зрения права новый порядок выглядит вполне справедливым, однако на практике предприятиям новых регионов будет трудно соответствовать даже четырем простым критериям. Об этом, в частности, говорили сами представители бизнеса в рамках Федеральной практики, организованной Минпромторгом в Ростове-на-Дону.

Характерный пример из Мариуполя, достаточно крупное предприятие работает и восстанавливается в тяжелейших условиях, которые не позволяют подготовить отчетность, затребованную Фондом развития территорий. Это сложности с транспортом, постоянные отключения света, отсутствие у людей документов, невозможность соблюдать 8-часовой рабочий день. По словам руководителя, целевые показатели в таких условиях являются физически невыполнимыми.

Как принять факт произведенных инвестиций, если предприятие не может предоставить подтверждающие документы? Еще одним трудноразрешимым вопросом является судьба бесхозного промышленного имущества. Подлежат ли национализации условно бесхозные объекты?

Если найден потенциальный инвестор на такое здание – то он должен обратиться с заявкой в Фонд развития территорий, на передачу его в аренду.

Некоторые имущественные комплексы, пострадавшие в ходе боевых действий, требуют уничтожения, для того, чтобы на их месте строились новые предприятия. Как это сделать в условиях договора аренды? В Фонде отвечают, что такая процедура допустима в рамках предварительного согласования.

Зачастую федеральным органам не хватает элементарных данных, чтобы зарегистрировать объект в полном соответствии с законодательством. На такие случаи предусмотрена специальная процедура.

– Имущество поступает в собственность РФ на основании упрощенной формы декларации, – поясняет Руслан Баратов. – Но в дальнейшем необходимо будет провести полноценную инвентаризацию актива. Этим должен заниматься арендатор. Причем, расходы на инвентаризацию будут засчитываться в выкупную стоимость. Основная наша задача – не просто передать в аренду активы, а вовлечь предприятия в производственный цикл.  

Автор: Андрей Троянский