От четкой системы измерений к честным имущественным торгам

В сфере имущественных отношений готовятся резонансные цифровые перемены, способные существенно повлиять на ведение бизнеса в стране.

Полномочия по ведению фонда данных об оценке недвижимости намерены передать из Росреестра специально созданной для этого подведомственной госкорпорации «Роскадастр». Последняя будет отвечать за наполнение фонда данных кадастровой оценки, а также за точность и достоверность самой оценки. Трансформация объясняется глобальными планами по созданию единой цифровой платформы «Национальная система пространственных данных».

В Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства “ОПОРА РОССИИ” считают, что более точная система кадастровой оценки безусловно нужна. Однако всерьез опасаются, что ее резкий ввод в эксплуатацию обернется плохими последствиями для предпринимателей.

Дело в том, что сейчас действует мораторий на рост кадастровой стоимости, введенный Правительством РФ.  Из него есть исключения – кадастровую стоимость пересчитывают, если стоимость объекта увеличилась из-за изменения его характеристик. Таким образом, инструмент плановой экономики спасает положение, поскольку прежние условно «рыночные» методы оценки стоимости оказались неадекватными и несовместимыми с жизнью. В некоторых регионах кадастровая стоимость земли выросла в сотни раз, и налоги на нее могут стать крайне высокими. По данным ОПОРЫ РОССИИ, отдельные земельные участки в Ставрополе подорожали в 417 раз, в Ростове-на-Дону – в 1110 раз. Пока действует мораторий, лавина рыночных цен сдерживается командно-административным способом, но стоит вернуться «к плавающему курсу» и жизнь предпринимателей заиграет новыми страшными красками.

– После окончания моратория проблема может стать массовой, и сейчас необходимы системные подходы к пересчету кадастровой стоимости недвижимости и прозрачную методику расчётов, учитывающую интересы бизнеса, – считает президент ОПОРЫ РОССИИ Александр Калинин.  – ОПОРА уже направила соответствующие письма в Минфин. Наше основное предложение – продлить мораторий до тех пор, пока не будут внесены изменения в профильные законы. Мы считаем, рост налоговой нагрузки по имущественным налогам ограничить 10 %, вне зависимости от кадастровой стоимости, по аналогии с тем, как это было сделано для физических лиц.

Осенью ОПОРА РОССИИ планирует провести заседание Президиума с Росреестром, обсудить актуальные вопросы кадастровой оценки недвижимости, цифровые сервисы Росреестра для бизнеса.

Особая интрига также касается бюджетных финансовых ресурсов кадастровой системы. А это немаленькие деньги (509,7 млн рублей в текущем году, 541,9 млн – в следующем, зато к 2025 году объем этих расходов поднимут до 9 млрд руб.).

Дело в том, что  Росреестр является главным распорядителем бюджетных субсидий регионам на комплексные кадастровые работы (ККР). При этом 44-ФЗ предполагает конкурентный выбор подрядчиков для их проведения. Приоритет ценового снижения приводит к тому, что в ходе аукциона цена может сократиться до 80%, но качество работ, оставляет желать лучшего. Пользоваться типовым техническим заданием на выполнение ККР, которое прописал Росреестр, регионы почему-то не хотят. Кадастровые расходы также влияют на конечную стоимость имущества для бизнеса.

Важно понимать, что реконструкция механизмов Росреестра – это завершающий этап огромной реформы цифрового учета собственности в стране. В основу этой реформы была положена прозрачная система имущественных торгов.

Создана платформа ГИС «Торги», оператором которой является Федеральное казначейство. Презентация новой системы состоялась на Форуме-выставке «ГОСЗАКАЗ» в апреле.

Цифровая система реализации государственных и муниципальных активов «ГИС Торги» совершила существенную технологическую эволюцию за 12 лет.  В прошлом году она обзавелась новым функционалом.

• Теперь весь документооборот стал электронным.
• Появилась возможность автоматизированной проверки организаторов имущественных торгов.
• Улучшилась интеграция с электронными площадками.

Примечательно, что сама система ГИС «Торги» не является торговой площадкой, – она, скорее, выступает в роли единого окна и гаранта соблюдения закона для всех сделок, которые осуществляются в этой отрасли. Подача и прием заявок и выбор контрагентов формируются на внешних ЭТП, а данные передаются в систему. В «ГИС Торги» верифицируется информация о всех заключенных контрактах, о ходе их исполнения, о бэкграунде исполнителей (не внесена ли компания в Реестр недобросовестных поставщиков), о планах приватизации. Одним из главных достижений и преимуществ системы является публичность проходящих сквозь нее данных. Благодаря этому сфера имущественных отношений стала абсолютно прозрачной и свободной от коррупционных факторов.

В будущем зарегистрированным участникам будет доступен такой функционал как:

• Заключение электронного договора по реализации имущества.
• Отслеживание статуса регистрации на 8 электронных площадках.
• Оплата по договору с помощью системы быстрых платежей.
• Функция автоматической проверки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) информации о реализуемом на торгах имуществе. Сведения из ЕГРН предоставляют для земельных участков, зданий, сооружений и машиномест.

Кроме того, система позволяет устанавливать нужные фильтры для подбора информации, причем в августе разработчики презентовали новую опцию, которая существенно повышает удобство пользовательского интерфейса: выгрузку полученных данных можно производить в экселе. Также по выгрузке или загрузке объектов приватизации  стала доступна функция быстрого копирования объектов приватизации из неактуального прогнозного плана в новый. Экономит время и трудозатраты.

На сегодняшний день регистрацию на платформе ГИС «Торги» прошли все организаторы имущественных торгов в стране. В общей сложности, это свыше 25 тыс. организаций. Число зарегистрированных участников торгов превысило 24 тыс. С момента запуска в системе уже проведено более 500 тыс. торгов. При состоявшихся торгах рост цен в среднем составил 50%, что позволило увеличить доход государства более чем на 200 млрд руб.

Преимущества сервиса электронного договора, заключенного в системе ГИС «Торги»:

• Автоматическое заполнение сведений договора на основании результатов торгов.
• Формат подписанного договора соответствует требованиям ФНС России для договорного документа.
• По итогам подписания договор принимается Росреестром для регистрации перехода прав в электронном виде.

Отдельная история – это интеграция ИС ТОРГИ с высокоразвитыми информационными системами субъектов Российской Федерации. Некоторые регионы начали выстраивать собственные механизмы цифрового контроля за имущественными сделками, не дожидаясь федеральной реформы. В текущем году была достигнута договоренность и составлена дорожная карта интеграции информационных систем по управлению имуществом Московской области с ГИС «Торги». С 1 января 2024 года между системами будет налажено информационное взаимодействие не только по публикации торгов, но и по заключению электронных договоров и последующего их исполнения. Таким образом, в ГИС ТОРГИ можно будет проследить все этапы сделки по реализации государственного и муниципального имущества.

Это очень интересная и перспективная опция, которая заслуживает масштабирования на все другие субъекты РФ.

Справка

Нормативное регулирование электронных сделок с имуществом регламентировано изменениями в Земельный кодекс, которые вступили в силу с первого марта 2023 года. Законодательно закреплена обязанность заключения договора в электронной форме по результатам проведения аукциона (для продавца и для покупателя). Также строго зафиксированы сроки реализации имущества: продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи в электронной форме не ранее 10 и не позднее 15 рабочих дней со дня подведения итогов аукциона (п.27 ПП РФ 1041).